새 정부 출범으로 계속 좁아진 대출 문이 다시 넓어질지 시장에 관심이 쏠리고 있다.
15일 국민의힘 대선 공약집에 따르면 윤석열 당선인은 생애 최초 주택구매 가구 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 높여 청년·신혼부부 등의 내 집 마련 기회를 늘리겠다고 약속했다. 첫 주택 구매가 아니라도 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 내용도 포함됐다.
현행 은행권의 LTV는 지역과 주택가격 등에 따라 20∼70%로 다르다. 수도권 규제지역 등에서는 대부분 40%를 넘기 어렵다. 금융 및 부동산 업계에서는 다음 정권에서 LTV가 높아질 가능성이 높다고 내다보고 있다.
당장 LTV 상향 조정에 따른 법과 제도상 제약도 많지 않다. LTV는 은행업감독업무 시행세칙인 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따라 산출된다. 현재 주택담보대출 과정에서 금융감독원이 행정지도 등으로 정한 지역·조건별 LTV 이내 범위에서 대출이 이뤄지고 있다.
2017년 6월 주택시장 안정화 방안 시행 이전까지 전 지역에서는 공통으로 최고 LTV 70%가 적용됐다. 시중은행들이 LTV 70% 적용 복원이 어렵지 않다고 보는 이유도 이 때문이다. 신혼부부·청년·무주택자들의 최초 주택 구입을 지원할 목적으로 LTV 80%를 적용하는 부분도 행정지도 내용 중 지역·조건별 세부 사항에 대한 재검토만 이뤄지면 된다.
한 시중은행 관계자는 "주택 가격에 비해 낮은 LTV 적용으로 지금까지 자금 여력이 부족한 주택 매수 대기자는 구입 기회조차 박탈당했다"면서 "LTV를 올린다면 대출로 부족한 자금 여력을 채워 주택 매수 기회가 늘어날 수 있다"고 말했다.
현행 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제나 DTI(총부채상환비율) 등의 조정 없이 대출 문턱을 낮추는 것은 한계가 있다는 지적도 나온다. 현행 개인별 DSR 규제 아래에서는 LTV 완화에 따른 대출 한도 증액 효과가 고소득자에 집중될 수밖에 없어서다.
일례로 LTV가 40%에서 70%로 높아지면 시세 9억원 아파트를 살 때 5000만원 연소득자의 대출 한도는 3억6000만원(40%)에서 3억7300만원(70%)으로 1300만원 늘어나지만, 1억원 연봉자의 경우 3억6000만원(40%)에서 6억3000만원(70%)으로 3억원이나 증가한다.
정책 취지에 맞춰 청년층 등의 주택 대출 문을 넓혀주려면 DSR의 조정도 함께 추진돼야 한다는 주장이 나오는 이유다.
이 경우 금융 당국이 개인별 DSR을 도입하면서 강조한 '채무상환 능력에 따른 대출한도 설정'이라는 목표는 일정 부분 훼손될 수밖에 없다.
금융당국의 대출 총량 관리를 없애야 한다는 주장도 있다. 연간 대출 총량 관리(2022년 기준 가계대출 평균 증가율 4.5% 수준)는 근거 법령이 없는 권고 차원의 제도로 구두 지시만으로도 해제가 가능하다.
반면, 아직 가계대출 규제를 전면적으로 풀어주기에는 금융 위험이 여전히 크다는 우려의 목소리도 있다. 한 은행권 관계자는 "가계대출 등 신용위험 급증은 거시건전성 악화로 이어질 수 있고, 미국의 기준금리 인상까지 임박한 상황에서 가계대출이 너무 많으면 변동금리 대출 비중이 큰 국내 금융 시장 특성상 이자비용 등이 국가 차원의 리스크(위기)가 될 수도 있다"며 "가계부채 관리 필요성은 여전히 크고, 실제 혜택이 필요한 대상 위주로 부분적으로 완화하는 게 바람직하다"고 말했다.
또 앞으로 부실 발생 시 담보자산인 주택의 매각가율, 경매비용, 주택가격 하락 가능성 등을 고려할 때 70%를 넘어 80% 수준은 은행 입장에서도 부담스러울 수 있다고 부연했다.
출처 : 조성신 매경닷컴 기자